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Frazionamento: Come dividere una casa in più unità abitative

Il frazionamento di un immobile rappresenta una soluzione vantaggiosa che richiede una procedura specifica per essere condotta in conformità con la legge. Il decreto Sblocca Italia del 2014 ha semplificato notevolmente le pratiche richieste per dividere un immobile.

Benefici del frazionamento immobiliare

Il frazionamento di immobili offre una serie di vantaggi ai proprietari:

  • Massimizzazione dell’utilizzo dello spazio: Se possiedi un’ampia proprietà che non viene completamente sfruttata, suddividerla in due unità abitative può consentire di vivere in una parte e ottenere reddito dalla porzione indipendente.
  • Successione ereditaria semplificata: Nel caso di eredità con più eredi, il frazionamento dell’immobile consente a tutti di godere del bene senza doverlo vendere o cederlo a un solo erede.
  • Soluzione per la famiglia: Il frazionamento dell’immobile può essere una soluzione ideale per destinare una parte della casa ai figli, fornendo loro un’abitazione indipendente.
  • Aumento del valore immobiliare: Suddividere un’abitazione di grandi dimensioni può aumentarne il valore, poiché le unità più piccole hanno una quotazione al metro quadro più alta e sono più facili da vendere.

Procedura per il frazionamento immobiliare

Per eseguire con successo il frazionamento immobiliare, è necessario seguire una procedura specifica:

  1. Verifica delle normative locali: Controlla le normative locali per assicurarti che l’immobile sia conforme dal punto di vista edilizio e catastale.
  2. Preparazione dei documenti: Un tecnico abilitato deve predisporre una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) corredata dal progetto di suddivisione e presentarla al Comune per l’autorizzazione.
  3. Variazione catastale: Dopo l’intervento, un tecnico abilitato deve presentare la variazione catastale per identificare le nuove unità abitative.
  4. Fine lavori: Deve essere presentata al Comune la comunicazione di fine lavori per attestare la conformità al progetto presentato e la variazione catastale.

Vincoli normativi e il decreto sblocca italia

I vincoli normativi per il frazionamento immobiliare variano a livello nazionale e comunale. Il Decreto Sblocca Italia del 2014 ha semplificato le pratiche, inserendo il frazionamento all’interno della manutenzione straordinaria, senza necessità di un titolo abilitativo.

Considerazioni tecniche per il frazionamento

Durante il frazionamento, è importante considerare alcuni aspetti tecnici:

  • Accesso alle nuove unità: È essenziale definire l’accesso alle nuove unità, specialmente in condominio, ottenendo eventualmente l’autorizzazione dell’assemblea condominiale.
  • Gestione degli impianti: È necessario dividere gli impianti e gli scarichi in modo adeguato per ciascuna unità derivata dalla suddivisione dell’immobile.
  • Rispetto delle normative: I muri di divisione devono rispettare le normative di isolamento termico e acustico.

Oneri e detrazioni fiscali

Il frazionamento immobiliare è considerato una manutenzione straordinaria e può beneficiare della detrazione Irpef al 50% per lavori di ristrutturazione. È possibile usufruire anche del Bonus Mobili per l’arredamento delle nuove unità abitative.

Costi del frazionamento immobiliare

I costi del frazionamento possono variare in base al Comune e all’impresa di costruzioni. Le voci principali includono i lavori edili, i diritti di istruttoria della CILA, gli oneri di urbanizzazione e la parcella del tecnico.

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